Неисполнение обязательств застройщиком по ДДУ
Летом 2017 года супруги – жители Калининграда заключили договор участия в долевом строительстве с крупным московским застройщиком в отношении четырехкомнатной квартиры в строящемся доме в городе Москве.
Застройщик свои обязательства по своевременному вводу жилого дома в эксплуатацию не исполнил, квартиру в срок, определенный договором не передал, на что дольщики отреагировали досудебной претензией с требованием к застройщику уплатить неустойку за просрочку передачи квартиры, которая была им проигнорирована. Тогда дольщиками было принято решение обратиться в суд.
Территориальная подсудность
Законом о защите прав потребителей истцу-потребителю представлено право выбора на предъявление иска в суд по месту своего жительства или по местонахождению организации – ответчика. Дольщиками было принято решение о рассмотрении спора в городе Калининграде, поскольку практика московских судов складывается, как правило, не в пользу дольщиков, так как московские суды зачастую существенно снижают сумму предъявленной к взысканию неустойки.
Именно поэтому уже в ходе рассмотрения дела застройщик упорно пытался перетянуть спор на «свою» территорию, что по итогу ему так и не удалось благодаря грамотной и довольно-таки сильной позиции калининградских юристов. Так что, представители ответчика были вынуждены приезжать на заседания в Калининград, что было для них неудобно и весьма затратно.
Отказ в приемке квартиры в связи с многочисленными строительными недостатками
В ходе рассмотрения дела судом застройщик ввел дом эксплуатацию, направив дольщикам уведомление о завершении строительства объекта и о необходимости приемки квартиры по акту приема-передачи. Поскольку в тот момент дело уже рассматривалось судом, данное обстоятельство влияло на расчет периода просрочки в передаче квартиры, и, соответственно, на размер неустойки, что было в интересах застройщика.
Дольщики приехали на осмотр квартиры, в ходе которого ими были выявлены многочисленные строительные дефекты, которые они наблюдали еще до момента ввода дома в эксплуатацию. Квартира была, скорее, похожа на подземный паркинг, нежели на квартиру, которую дольщики ожидали увидеть. Данное обстоятельство заставило их отказаться от приемки квартиры и направить застройщику требование об устранении всех строительных недостатков и передаче им квартиры надлежащего качества.
Однако в судебном заседании застройщик утверждал, что просрочка должна исчисляться за период до даты направления уведомления о завершении строительства объекта, поскольку дольщики якобы сами уклонялись от приемки квартиры. Застройщик считал, что оснований у них не принимать квартиру не было, так как наличие выявленных недостатков не делает квартиру непригодной для использования в качестве жилого помещения.
Судебная практика
Ранее судебная практика в этой части была в большинстве случаев на стороне дольщиков, поскольку наличие даже небольших строительных дефектов давало право участникам долевого строительства на отказ от приемки квартиры и возможность взыскать с застройщика больший размер неустойки. Раньше можно было заявлять практически любые дефекты и несоответствия договору долевого участия - вплоть до неправильно поставленного подоконника.
Сейчас, в связи с частым злоупотреблением со стороны дольщиков таким правом, практика судов переменилась, и несмотря на то, что такая норма по-прежнему прямо предусмотрена законом, отказ в приемке квартиры будет объективным только в случае, если строительные дефекты будут являться, действительно, существенными и препятствующими использованию квартиры по назначению.
Назначение экспертизы и решение суда
На данном этапе судебного спора юристы, защищающие интересы дольщиков, столкнулись с активным противодействием московского застройщика.
Дольщики прибегли к услугам строительного специалиста, который во внесудебном порядке провел оценку квартиры на наличие строительных недостатков и подготовил заключение, подтверждающее, что многочисленные дефекты имеют место быть и объективно делают квартиру непригодной для использования ее по назначению в качестве жилого помещения.
Согласно положениям закона о защите прав потребителей, обязанность доказывать отсутствие строительных дефектов, либо их несущественность возлагается на застройщика, то есть застройщик должен опровергать доводы дольщика относительно наличия строительных дефектов и их существенности.
В итоге, часть дефектов застройщик признал, но считал, что другая их часть надумана и не препятствует использованию квартиры по назначению - в качестве жилого помещения, поэтому не принимать объект дольщики не могут. На основании этого застройщик составил односторонний акт приема-передачи квартиры, посчитав, что таким образом свои обязательства по передаче объекта исполнил, и, соответственно, суд должен учесть, что неустойку необходимо начислять за период, определенный до момента составления этого акта.
В результате, по ходатайству застройщика, судом была назначена строительно-техническая экспертиза в региональном экспертном учреждении Министерства юстиции РФ.
По результатам проведенной судебной экспертизы доводы дольщиков нашли свое подтверждение – действительно, в квартире были выявлены существенные строительные дефекты, препятствующие использованию объекта по назначению. В итоге, суд постановил решение, в котором взыскал с застройщика неустойку, компенсацию морального вреда, штраф и судебные расходы на сумму около 1,4 млн рублей, которая была выплачена дольщикам в полном объеме.
Оспаривание одностороннего передаточного акта
В процессе рассмотрения дела застройщик неправомерно составил односторонний передаточный акт, который необходимо было оспорить, поскольку его наличие в дальнейшем могло послужить препятствием в приемке квартиры.
Юристы – представители дольщиков позаботились об этом, продумав стратегию действий наперед, и заявили дополнительное требование о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным. Данное требование суд также удовлетворил.
Компенсация расходов на устранение строительных недостатков
Кроме того, юристами была направлена претензия к застройщику с требованием устранить строительные недостатки и предъявить квартиру надлежащего качества к приемке, на что сначала застройщик не отреагировал. Тогда дольщики пригрозили ему новым обращением в суд с иском о взыскании расходов на устранение недостатков, но сдавшийся застройщик решился на компромисс – выплатить дольщикам компенсацию. Так, по итогу в досудебном порядке стороны подписали соглашение о компенсации расходов на устранение строительных недостатков в квартире на сумму 250 тыс. рублей.
Итог
Таким образом, достаточно простое дело обернулось сложным и неоднозначным судебным процессом. Московский застройщик оказывал активное противодействие в ходе рассмотрения дела, препятствуя разрешению ситуации в пользу дольщиков. Он всеми способами пытался перетянуть дело в Москву, поскольку там у него было больше шансов снизить размер неустойки и не компенсировать денежные средства на устранение строительных дефектов.
Однако грамотная позиция юристов и умение продумывать ход событий на несколько шагов вперед помогли отстоять интересы дольщиков на всех этапах данного спора, в то время, как другие участники долевого строительства пошли на поводу у этого застройщика, приняв квартиры с многочисленными строительными недостатками, которые пытаются устранить своими силами до сих пор.
Ссылки на судебные акты по делу:
Решение Центрального районного суда города Калининграда от 07.08.20 г.
