Согласно действующему российскому законодательству иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица наравне с гражданами России и российскими юридическими лицами могут приобретать в собственность здания, строения, сооружения, другие объекты капитального строительства, например, квартиры и нежилые помещения в зданиях без каких-либо ограничений.
Подчеркнем, что если речь идет об объектах, не связанных с оформлением земельных отношений, например, о квартирах или помещениях в многоквартирном доме, то их можно приобрести на общих основаниях, соблюдая требования к оформлению и подаче на государственную регистрацию документов, наличию перевода документа на русский язык, подтверждающего личность заявителя.
Однако, если планируемый к приобретению объект недвижимости расположен на земельном участке и имеет оформленные земельные отношения, например, иностранный гражданин или лицо без гражданства хочет приобрести в собственность жилой дом или дачу с земельным участком под ними, равно как и отдельный земельный участок, мы сталкиваемся с ограничениями, которые установлены положениями действующего земельного законодательства России.
Согласно пункту 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут владеть на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых установлен Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
В настоящее время действует Указ Президента РФ от 09.01.2011 г. № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут владеть на праве собственности земельными участками», которым утвержден перечень приграничных территорий с такими ограничениями. Согласно нему значительная часть Калининградской области включена в их перечень.
Исключение составляют территории Гусевского городского округа, Гвардейского и Черняховского муниципальных округов Калининградской области, расположенные вдали от берега моря и областного центра.
Сам Калининград, все приморские муниципалитеты и наиболее популярный у индивидуальных застройщиков город Гурьевск со всем Гурьевским районом подпадают под эти ограничения.
При этом законодательство, устанавливая ограничения, не делает различий по гражданству, то есть ограничения распространяются на всех иностранных граждан вне зависимости от того, гражданами стран ближнего или дальнего зарубежья они являются, в том числе и на граждан Беларуси.
Поэтому, если говорить именно о собственности на землю, то в Калининградской области иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут приобрести земельные участки из земель населенных пунктов (не сельскохозяйственные, о них речь ниже) или объекты, расположенные на таких земельных участках, и неразрывно с ними связанные в одно целое, только если такие объекты расположены на территории трёх вышеперечисленных муниципальных образований.
Наличие ограничений на владение землей для иностранцев часто приводит к курьезным ситуациям, когда срываются сделки. Например, понравившийся иностранному гражданину дом, расположенный на земельном участке, находящемся в собственности продавца, допустим, в Калининграде или Зеленоградске, не может быть продан, а сделка, соответственно, не может быть зарегистрирована Росреестром, поскольку в соответствии с законодательством дом и земельный участок, неразрывно связанные между собой, должны продаваться вместе, но при этом иностранный гражданин не вправе владеть на праве собственности приобретаемым земельным участком, а значит, сделка по его приобретению вместе с домом незаконна.
Сразу оговоримся - на аренду земельных участков ограничений нет. Поэтому если дом расположен на арендованном земельном участке, то препятствий для сделки не будет, иностранный гражданин может стать арендатором участка, приобретя право аренды, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на приобретение иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами земельных участков в аренду на всей территории Калининградской области, которую они вправе оформить на общих основаниях.
Отдельно следует упомянуть про сельскохозяйственные земли, которые выделены в российском законодательстве в отдельную категорию и правовому статусу которых уделено особое внимание. В отношении таких земель на всей территории России, то есть предназначенных для сельскохозяйственного производства (обычно это крупные массивы, но встречаются и небольшие участки с постройками), российским земельным законодательством установлен прямой запрет на их приобретение в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами. Такими участками иностранцы могут владеть только на праве аренды независимо от их местоположения, при этом отнесение либо не отнесение их к приграничным территориям правового значения не имеет.
Таким образом, планируя приобретение недвижимости на территории Калининградской области, и учитывая особенности приобретения земельных участков, установленных для иностранных граждан, последним настоятельно рекомендуется обращаться к калининградским юристам по недвижимости, которые профессионально помогут разобраться во всех тонкостях предстоящей сделки от начала и до конца, проверить объект и подготовить документы применительно к вашим конкретным обстоятельствам.
