Во-первых, можно изменять срок передачи объекта долевого строительства для каждого дольщика индивидуально
Напомним, что закон об участии в долевом строительстве устанавливает правило, согласно которому срок передачи объектов долевого строительства должен быть одинаковым для всех дольщиков. В настоящее время Постановление Правительства разрешает застройщику после ввода объекта в эксплуатацию предложить каждому дольщику индивидуальный срок передачи объекта. Это не потребует внесения изменений в проектную декларацию. Таким образом, сроки передачи объектов долевого строительства могут быть разными для всех участников долевого строительства. Это актуально для тех случаев, когда застройщик задерживает передачу объектов долевого строительства относительно той даты, которая предусмотрена договором.
Во-вторых, до 31 декабря 2024 года сам порядок передачи объектов долевого строительства дольщикам будет особым
По обычному порядку, предусмотренному законом об участии в долевом строительстве, дольщик имеет право на отказ от приемки квартиры и подписания передаточного акта, если он обнаружил в квартире любые недостатки (как существенные, так и несущественные). По действующим сейчас правилам дольщик не вправе отказаться от приемки квартиры и подписания передаточного акта при наличии в квартире дефектов. Теперь он обязан принять квартиру с недостатками, а застройщик, в свою очередь, обязан прописать эти недостатки в акте приема-передачи с указанием сроков их устранения.
В случае, если между сторонами возникли разногласия относительно недостатков в объекте, их объема и характера, то к решению конфликта привлекается независимый специалист, который составит акт осмотра, зафиксировав имеющиеся дефекты.
Таким образом, ныне действующий порядок приема-передачи объекта строительства лишил дольщика права отказаться от некачественного объекта. Однако право на отказ все же сохраняется в том случае, если в ходе осмотра помещения установлены существенные недостатки. Только тогда дольщик имеет право не принимать объект и потребовать от застройщика устранить эти недостатки до подписания акта приема-передачи в срок не более 60 календарных дней.
В-третьих, застройщик вправе в более короткий срок передать объект дольщику в одностороннем порядке
Так, Постановлением Правительства установлено, что если дольщик уклоняется от приемки объекта и подписания передаточного акта, то по истечении 1 месяца со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры, застройщик вправе самостоятельно составить односторонний передаточный акт, то есть в одностороннем порядке передать объект дольщику.
Также в случае, если дольщик после подписания передаточного акта, в котором прописаны все недостатки и сроки для их устранения, препятствует застройщику в их устранении в установленный срок — 60 календарных дней, то дольщик не может потребовать от застройщика уменьшения стоимости объекта или возмещения ему расходов на устранение этих недостатков.
Полагаем, что такие меры направлены прежде всего на защиту застройщиков: нередко дольщики злоупотребляют свои правом и не подписывают акт приема-передачи, даже если в квартире обнаружены абсолютно несущественные недостатки. Таким образом, у застройщика образуется просрочка в передаче жилья, за которую он обязан уплатить дольщику законную неустойку за каждый день. Однако Постановление учитывает и интересы дольщиков: в случаях, когда в объекте есть дефекты, а застройщик не желает признавать их наличие, теперь для объективной оценки привлекается независимый специалист.
В-четвертых, до 31 декабря 2024 года не применяется закон о защите прав потребителей
Отношения, связанные с передачей объекта долевого строительства дольщику, теперь регулируются только действующим законом об участии в долевом строительстве и действующим Постановлением Правительства N 2380. Это значит, что нормы закона о защите прав потребителя не распространяются на порядок передачи объекта долевого строительства, и застройщик освобождается от любых видов ответственности, предусмотренных законом о защите прав потребителей, и связанных с нарушениями, допущенными при передаче объектов дольщикам.
В-пятых, появляются новые законные способы уведомления дольщиков
Новые правила касаются дополнительных возможностей, связанных с информированием дольщиков. Теперь уведомлять участников долевого строительства о завершении строительства и готовности объекта к передаче дольщику застройщик может в форме электронного документа по адресу электронной почты или иным способом, указанном в договоре, и это будет считаться надлежащим уведомлением. Такое нововведение значительно облегчает процедуру информирования дольщиков: прежде, согласно действующему закону об участии в долевом строительстве, надлежащим извещением считалась только отправка письменного документа по адресу, указанному в договоре ценным письмом с уведомлением и описью вложения.
В таблице ниже мы разобрали новое постановление относительно двух субъектов, участвующих в долевом строительстве: в двух словах — об изменениях в их правах и обязанностях. Еще раз обратите внимание: Постановление вводит эти новшества только до 31 декабря 2024 года.
|
Застройщик |
Участник долевого строительства |
|
Вправе согласовать с каждым дольщиком индивидуальные сроки передачи объекта, не изменяя при этом проектную декларацию и после ввода объекта в эксплуатацию; |
Вправе перенести/запросить новую дату передачи объекта, которая не будет зависеть от других дольщиков; |
|
Обязан указать в передаточном акте все выявленные недостатки и срок их устранения; |
Вправе привлечь независимого специалиста, если при выявлении недостатков возникли разногласия с застройщиком; |
|
Обязан устранить выявленные недостатки в течение 60 календарных дней; |
Обязан подписать передаточный акт с указанием перечня недостатков и принять квартиру; |
|
По истечении 1 месяца с даты передачи объекта, установленной в договоре, застройщик вправе составить односторонний передаточный акт о передаче объекта в одностороннем порядке, если дольщик уклоняется от приемки квартиры; |
Вправе отказаться от приемки квартиры только при наличии существенных недостатков в объекте; |
|
К отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства, в указанный временный период применяются только положения закона об участии в долевом строительстве и Постановления Правительства РФ N 2380. Закон о защите прав потребителя не применяется до 31 декабря 2024 года. |
|
